Non-QM·Bank Statement·DSCR·주택 에퀴티 활용법 한눈에…
집이나 투자용 부동산을 구입하거나 사업 자금이 필요해 은행을 찾았다가 대출이 어렵다는 답변을 받은 경험이 있으신가요?
많은 분들이 은행에서 대출이 거절되면 더 이상 방법이 없다고 생각합니다. 하지만 일반 은행의 심사 기준에 맞지 않는다고 해서 반드시 대출이 불가능한 것은 아닙니다. 중요한 것은 왜 대출이 거절됐는지 정확히 파악하고, 자신의 상황에 맞는 다른 융자 방법을 찾아보는 것입니다.
일반 은행은 주로 W-2 소득, 세금보고서, 신용도, 부채비율(DTI) 등 정해진 기준을 바탕으로 대출을 심사합니다. 이 때문에 실제 현금 흐름이나 자산이 충분한 자영업자나 사업체 대표도 세금보고서상 소득이 낮게 나타나 원하는 금액의 대출을 받지 못하는 경우가 있습니다.
자영업자라면 ‘Bank Statement’ 활용
이런 경우 검토해볼 수 있는 방법 가운데 하나가 Non-QM 융자입니다.
특히 자영업자는 세금보고서상의 소득만으로 심사하는 대신 최근 12개월 또는 24개월의 Bank Statement를 활용해 소득을 산정하는 프로그램을 검토할 수 있습니다.
사업체의 매출과 현금 흐름은 안정적이지만 세금보고서상 소득 때문에 일반 모기지 자격을 충족하기 어려운 경우 유용한 선택지가 될 수 있습니다.
투자용 부동산은 ‘DSCR’도 확인
부동산 투자자라면 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 프로그램을 살펴볼 수 있습니다.
DSCR은 일반적인 주택융자처럼 개인의 W-2나 세금보고서상 소득에만 초점을 맞추기보다, 투자 부동산에서 발생하거나 예상되는 임대수익과 해당 부동산의 부채 상환액을 비교해 상환 능력을 평가하는 방식입니다.
따라서 여러 채의 투자용 부동산을 보유하고 있거나 개인 소득 증빙이 일반 은행 기준에 맞지 않는 투자자들에게 하나의 대안이 될 수 있습니다.
집의 에퀴티도 중요한 자산
이미 주택을 소유하고 있고 상당한 에퀴티가 쌓였다면 이를 활용하는 방법도 있습니다.
기존 모기지를 그대로 유지하면서 HELOC, HELOAN 또는 Closed-End Second Mortgage 등을 통해 필요한 자금을 마련하는 방법입니다.
조달한 자금은 상품 조건과 목적에 따라 사업 운영이나 투자, 주택 개선, 부채 정리 등 다양한 용도로 활용할 수 있습니다. 특히 기존 모기지의 이자율이 낮아 현재의 1차 모기지를 그대로 유지하고 싶은 경우에는 2차 융자 옵션을 함께 비교해볼 필요가 있습니다.
중요한 것은 ‘왜 거절됐는가’
대출 상담에서 가장 중요한 질문은 단순히 “승인이 되느냐, 안 되느냐”가 아닙니다.
왜 승인이 어려운지를 먼저 확인해야 합니다.
소득 증빙 방식이 문제인지, 부채비율 때문인지, 투자용 부동산이기 때문인지, 또는 신용이나 다운페이먼트 등 다른 조건 때문인지에 따라 검토할 수 있는 프로그램이 달라질 수 있기 때문입니다.
은행에서 한 번 거절됐다고 해서 모든 가능성이 사라지는 것은 아닙니다. 특히 자영업자, 사업체 대표, 부동산 투자자 또는 기존 주택의 에퀴티를 활용하고 싶은 분이라면 자신의 재정 상황과 목적에 맞는 다른 융자 프로그램이 있는지 전문가와 함께 확인해보는 것이 좋습니다.
대출 프로그램마다 금리와 수수료, 신용점수, 다운페이먼트, 자산 및 소득 증빙 요건 등이 다를 수 있으므로 충분한 비교와 상담을 거쳐 결정하는 것이 중요합니다.
Julie Choi
Mortgage Loan Officer | Giving Tree Lending
Non-QM · Bank Statement · DSCR · HELOC/HELOAN · 2nd Mortgage
상담문의: 404-200-4594
이메일: julie@givingtreelending.com
본 칼럼은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 대출 가능 여부와 조건은 신청자의 재정 상황 및 해당 융자 프로그램의 심사 기준에 따라 달라질 수 있습니다.
