빚의 크기만큼 중요한 현금의 여유…내 상황에 맞는 주택 자산 활용법
“여윳돈이 생기면 집 융자부터 갚아야 하지 않을까요?”
주택 소유주들이 자주 하는 질문이다. 빚을 줄이면 이자 부담이 낮아지고 마음도 편해진다. 하지만 일부 자산가들은 융자를 조기에 갚기보다 현금을 확보하는 쪽을 선택한다. 그 이유는 단순하다. 집에 넣은 돈과 당장 사용할 수 있는 돈은 다르기 때문이다.
주택 융자 원금을 추가로 갚으면 집에 쌓이는 순자산, 즉 에퀴티는 늘어난다. 그러나 그 돈이 필요해졌을 때 통장에서 현금을 인출하듯 바로 꺼내 쓸 수는 없다. 집을 팔거나 담보대출을 받아야 하며, 그 과정에는 시간과 비용, 심사가 따른다.
사업 자금이 필요하거나 예상하지 못한 지출이 생겼을 때 힘이 되는 것은 현금의 여유다. 따라서 조기 상환을 결정하기 전에는 비상자금과 앞으로 필요한 자금부터 점검할 필요가 있다.
낮은 금리의 기존 융자는 신중하게 판단해야
이미 낮은 고정금리로 주택 융자를 받은 경우라면, 현금이 필요하다는 이유만으로 재융자부터 선택하는 것은 신중해야 한다. 기존 대출 전체를 새 융자로 바꾸면 금리와 월 납입액, 총이자 부담이 달라질 수 있기 때문이다.
기존 융자를 유지하면서 추가 자금을 마련하는 방법으로는 주택 에퀴티 한도대출인 HELOC과 주택 에퀴티 대출인 HELOAN이 있다. HELOC은 정해진 한도 안에서 필요에 따라 빌리는 방식이고, HELOAN은 일정 금액을 한 번에 받는 방식이다.
다만 이는 집에 쌓인 돈을 단순히 찾아 쓰는 것이 아니라, 집을 담보로 새로운 빚을 얻는 것이다. 기존 융자에 추가 상환 부담이 생기며, HELOC은 대체로 변동금리여서 납입액이 늘어날 수 있다. 상환하지 못하면 주택을 잃을 위험도 있다. 기존 금리뿐 아니라 추가 대출의 금리와 수수료, 전체 월 납입액을 함께 비교해야 한다.
임대주택 투자는 ‘렌트 수입’보다 ‘남는 돈’이 중요
일부 부동산 투자자들은 보유 주택을 매각하는 대신 에퀴티를 활용해 다음 투자에 필요한 자금을 마련한다. 임대용 부동산을 구입하거나 재융자할 때 검토할 수 있는 상품 중 하나가 DSCR 융자다.
DSCR 융자는 개인의 근로·사업소득보다 해당 부동산의 임대수입이 대출 상환 관련 비용을 얼마나 감당할 수 있는지를 중심으로 심사한다. 세금보고상 소득만으로 일반 융자를 받기 어려운 자영업자에게도 검토할 만한 선택지가 될 수 있다.
그렇다고 렌트비만 있으면 누구나 승인받는 것은 아니다. 금융기관과 상품에 따라 신용점수, 다운페이먼트 또는 에퀴티, 예비자금, 담보 상태 등의 조건을 충족해야 한다.
투자 판단에서도 렌트비가 월 융자 납입액을 충당하는지만 봐서는 부족하다. 공실과 수리비, 재산세, 보험료, 관리비까지 반영한 뒤 실제로 얼마가 남는지를 계산해야 한다. 기존 주택에 추가 대출까지 받았다면 그 상환 부담도 포함해야 한다.
정답은 ‘부자 따라 하기’가 아니라 내 상황에 맞추기
융자를 유지하는 전략이 모든 사람에게 유리한 것은 아니다. 금리가 높거나 매달 상환 부담이 크다면 원금을 줄이는 편이 나을 수 있다. 은퇴를 앞두고 고정지출을 낮추려는 가정이나 빚에 대한 심리적 부담이 큰 사람에게도 조기 상환은 의미 있는 선택이다.
중요한 것은 남들이 어떻게 하느냐가 아니다. 나의 소득과 지출, 비상자금, 융자 조건을 함께 살펴보고 감당할 수 있는 선택을 하는 일이다.
집을 잘 소유한다는 것은 융자를 가장 빨리 갚는 것만을 뜻하지 않는다. 집이 가족의 안정을 지켜주면서 장기적인 재정 목표에도 도움이 되도록 관리하는 것이다.
집을 위해 일하기보다, 집이 나를 위해 일하게 만드는 방법을 생각해 보자. 집을 소유하되, 집에 소유당하지 않는 것. 그 출발점은 내 상황을 정확히 아는 데 있다.
Julie Choi NMLS #2233110 | Giving Tree Lending NMLS #2341373 | Georgia Residential Mortgage Licensee #2341373 | 110 E. Wilshire Avenue, Suite 210, Fullerton, CA 92832.
본 칼럼은 정보 제공 목적이며 세금, 법률 또는 투자 조언이 아닙니다. 세금 관련 사항은 CPA와 상의하시기 바랍니다. 모든 융자는 해당 상품의 신용·소득 또는 임대수입·담보 심사 및 승인 조건에 따르며, 본 내용은 융자 승인 약속이 아닙니다. 프로그램과 조건은 사전 통지 없이 변경될 수 있습니다. Equal Housing Opportunity.
Julie Choi, Mortgage Loan Originator, Giving Tree Lending
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