초기 금리 부담과 향후 상환 여력, 함께 따져야
요즘 상담에서 가장 많이 듣는 질문은 이겁니다. “금리가 떨어질 때까지 기다려야 할까요?”
30년 고정금리는 1년여 만에 다시 7%를 넘었습니다. 1년 전만 해도 6% 초반이었습니다. 기다리고 싶은 마음, 충분히 이해합니다. 그런데 기다리는 동안에도 렌트는 나가고, 기회는 지나갑니다.
금리가 내려가기를 기다리고 싶은 마음은 충분히 이해합니다. 다만 기다리는 동안의 렌트 비용과 주택 구입 후 부담할 세금·보험·유지비도 함께 비교해야 합니다.
이럴 때 검토할 수 있는 선택지 중 하나가 변동금리 모기지인 ARM입니다. 초기 고정 기간의 비용을 줄일 수 있지만, 이후 금리가 조정될 때의 부담까지 계산하는 것이 중요합니다.
ARM은 이렇게 움직입니다
5/1 ARM은 처음 5년 동안, 7/1 ARM은 처음 7년 동안 금리가 고정됩니다. 이후에는 1년마다 기준 지수에 약정된 마진을 더해 금리가 조정됩니다. 상품에 따라 고정 기간 이후 6개월마다 조정되는 ARM도 있으므로 계약 조건을 확인해야 합니다.
금리 조정에는 최초 조정 상한, 이후 조정 상한, 대출 전체 기간의 최고 금리 상한인 ‘캡’이 적용됩니다. 상한이 있다고 해서 월 납입액 증가가 작다는 뜻은 아닙니다. 계약상 최고 금리와 그때의 납입액을 반드시 확인해야 합니다.
일반적인 원리금 상환형 ARM은 초기 고정 기간에 원금·이자 납입액이 일정합니다. 다만 재산세와 주택보험료 등이 바뀌면 총 월 납입액은 달라질 수 있습니다.
왜 ARM을 검토할까요
ARM의 초기 금리가 30년 고정금리보다 낮게 제시된다면, 고정 기간 동안 이자 부담을 줄일 수 있습니다. 하지만 시작 금리만으로 유리한 대출이라고 판단해서는 안 됩니다. 포인트와 클로징 비용까지 포함해 비교해야 합니다.
향후 금리가 내려가면 재융자를 검토할 수 있습니다. 다만 금리 하락이나 재융자 승인이 보장되는 것은 아닙니다. 재융자 시점의 소득과 신용, 주택 가치, 대출 잔액 등이 심사에 영향을 주며 새로운 비용도 발생합니다. 집을 팔거나 재융자할 수 있다는 가정만으로 ARM을 선택해서는 안 됩니다.
따라서 ARM은 초기 절감액뿐 아니라, 재융자를 하지 못한 채 금리 조정 시점을 맞아도 감당할 수 있는지 확인한 뒤 선택해야 합니다.
30년 고정과 ARM, 계획에 맞춰 고르세요
30년 고정금리는 장기간 금리와 원리금 납입액을 예측할 수 있다는 장점이 있습니다. 고정금리 대출을 받더라도 향후 집을 팔거나 재융자를 검토할 수 있습니다.
ARM은 초기 금리가 더 낮게 제시되는 경우, 일정 기간 이자 부담을 줄일 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 예상 거주기간과 실제 대출 조건, 금리 조정 이후의 상환 여력에 따라 달라집니다.
5~7년 안에 매각할 계획이 있거나 금리 상승에도 대응할 재정 여력이 있다면 ARM을 비교해 볼 만합니다. 다만 이사 계획도 바뀔 수 있으므로, 예상보다 오래 거주할 경우까지 계산해야 합니다. 장기간 거주하면서 납입액의 안정성을 중요하게 생각한다면 고정금리의 장점이 더 클 수 있습니다.
대출은 생활 계획과 재정 상황에 맞춰 선택해야 합니다.
캐시아웃, 집에 쌓인 자산 활용하기
이미 주택을 소유하고 있다면 캐시아웃 재융자를 통해 집에 쌓인 자산, 즉 에퀴티의 일부를 현금으로 활용할 수도 있습니다. 기존 대출보다 큰 금액의 새 대출을 받아 기존 대출을 상환하고, 비용 등을 제외한 차액을 받는 방식입니다.
사업 자금이나 고금리 부채 상환, 다른 주택 구입 자금 등에 활용할 수 있지만, 주택을 담보로 한 대출이 늘어난다는 점을 고려해야 합니다. 카드빚을 정리하더라도 상환 기간이 길어지면 총이자 부담이 커질 수 있으므로 월 납입액과 전체 비용을 함께 비교해야 합니다.
현금으로 구입한 주택에서도 요건을 충족하면 자금 일부를 회수하는 대출을 검토할 수 있습니다. 가능한 시점과 한도는 프로그램과 심사 조건에 따라 다르며, 일부 프로그램에는 구입 후 6개월 이내에도 적용되는 예외가 있습니다.
캐시아웃 한도 역시 상품과 주택 유형, 거주 목적, 신용 조건 등에 따라 달라집니다. 상담에서는 해당 프로그램의 최대 대출비율과 실제 수령 가능한 현금액을 확인해야 합니다.
몇 년 전 3~4%대 고정금리를 확보했다면 더욱 신중하게 비교해야 합니다. 캐시아웃 재융자는 기존 대출을 새 대출로 바꾸므로 낮은 금리를 포기하게 될 수 있습니다. 이 경우 기존 대출을 유지하는 HELOC이나 홈에퀴티 론도 함께 비교해 보세요. 각 상품의 금리 방식과 수수료, 상환 조건까지 살펴보는 것이 중요합니다.
상담할 때 꼭 물어보세요
- 30년 고정과 비교하면 시작 금리와 월 상환금이 얼마나 차이 나나요?
- 고정 기간이 끝나면 금리는 어떻게 계산되나요?
- 최악의 경우 금리와 월 상환금은 얼마까지 오를 수 있나요?
- 셀러가 포인트를 부담해서 금리를 더 낮출 수 있나요?
- 캐시아웃 재융자와 HELOC 중 어느 쪽이 제 상황에 맞나요?
금리 하락을 전제로 결정하기보다 지금의 상환 부담과 향후 금리 상승 가능성을 함께 계산하세요. ARM은 그 계획에 맞을 때 고려할 수 있는 선택입니다.
줄리 최(Julie Choi) | 모기지 론 오피서, Giving Tree Lending
NMLS #2233110 | 회사 NMLS #2341373 | 404-200-4594 | Equal Housing Opportunity
본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며 대출 승인을 보장하지 않습니다. 대출 조건과 자격은 심사 결과 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 소개하는 대출 프로그램은 조지아주 소재 부동산에 한합니다.
