최근 상담을 하다 보면 가장 많이 듣는 질문 중 하나가 있습니다.
“요즘 같은 시장에 집을 사도 될까요?”
금리는 여전히 부담스럽고 집값은 생각만큼 내려오지 않았습니다. 좋은 매물도 부족하다 보니 많은 분들이 “조금 더 기다리면 상황이 나아지지 않을까?”라고 고민합니다.
그런데 최근 미국의 대형 금융기관들은 오히려 주택시장에 대규모 자금을 투입하고 있습니다.
Realtor.com 보도에 따르면 JPMorgan Chase는 2035년까지 미국 주택시장에 총 7,500억 달러를 투입하는 계획을 발표했습니다. 여기에는 약 100만 채의 affordable housing을 건설하거나 보존하고, 50만 명의 소비자가 주택을 구입할 수 있도록 지원하는 내용 등이 포함돼 있습니다.
Citi 역시 600억 달러 규모의 주택 공급 프로그램을 발표했으며, Bank of America와 Wells Fargo도 주택 구입 지원과 공급 확대에 지속적으로 자금을 투입하고 있습니다.
그렇다면 왜 지금일까요?
가장 큰 이유 중 하나는 미국의 주택 공급이 여전히 부족하기 때문입니다.
금리가 올라가면서 과거 낮은 금리로 모기지를 받은 집주인들이 집을 팔고 새집으로 이사하기를 꺼리는 이른바 ‘lock-in effect’도 계속되고 있습니다.
예를 들어 현재 3%대 모기지를 가지고 있는 집주인이라면 굳이 집을 팔고 더 높은 금리의 모기지를 받아 새집을 구입할 이유가 줄어듭니다.
그 결과 시장에 나오는 기존 주택이 제한되고 신규 주택 공급도 충분하지 않아, 선호 지역의 좋은 매물은 여전히 부족한 상황이 이어지고 있습니다.
Realtor.com이 인용한 자료에 따르면 2026년 1분기 미국의 주택 구입 목적 모기지 발생 건수는 약 58만 건으로, 직전 분기보다 19% 감소하며 12년 만의 낮은 수준을 기록했습니다.
하지만 여기서 한 가지 분명히 말씀드리고 싶은 것이 있습니다.
“큰 은행들이 투자하니까 지금 당장 집을 사야 한다”는 뜻은 아닙니다.
오히려 중요한 것은 시장 전체의 방향과 나의 상황을 구분해서 보는 것입니다.
집을 사는 가장 좋은 시기는 뉴스가 정해주는 것이 아니라 내가 준비됐을 때입니다.
현재 소득으로 월 모기지 페이먼트를 무리 없이 감당할 수 있는지, 집을 구입한 뒤에도 충분한 비상자금을 유지할 수 있는지, 최소 몇 년 이상 보유할 계획인지, 그리고 무엇보다 내 상황에 맞는 융자 방법을 찾았는지를 먼저 살펴봐야 합니다.
자영업자라면 일반 은행 융자만 볼 필요 없어
특히 한인 커뮤니티에는 자영업자와 비즈니스 오너가 많습니다.
실제 소득이나 자산은 충분하지만 세금보고서에 나타나는 소득만을 기준으로 일반 은행에서 상담을 받았다가 “융자가 어렵다”는 답을 듣고 집 구입 자체를 포기하는 경우도 있습니다.
하지만 모기지 시장에는 Conventional, FHA, VA와 같은 일반적인 융자 외에도 다양한 대안이 있습니다.
자영업자의 경우 세금보고서 대신 비즈니스 은행 거래 내역서의 현금 흐름을 활용해 소득을 산정하는 Bank Statement Loan을 검토할 수 있습니다.
투자용 부동산이라면 개인 소득보다는 해당 부동산에서 발생하는 rental income을 중심으로 심사하는 DSCR Loan도 하나의 방법이 될 수 있습니다.
이미 주택을 소유하고 있다면 집에 쌓인 equity를 활용하는 Home Equity Loan이나 Second Mortgage 등의 방법도 상황에 따라 고려할 수 있습니다.
따라서 단순히 “금리가 몇 퍼센트인가요?”라고 묻기 전에 이런 질문을 먼저 해보시기를 권합니다.
“제 상황에서는 어떤 융자 구조가 가장 유리한가요?”
같은 가격의 집을 구입하더라도 융자를 어떻게 구성하느냐에 따라 처음 필요한 현금과 매달 부담해야 하는 페이먼트, 장기적으로 지불하게 되는 비용이 달라질 수 있기 때문입니다.
9월 주택 구입 프로모션
Giving Tree Lending에서는 9월 주택 구입을 준비하는 분들의 초기 비용 부담을 줄이기 위한 프로모션도 진행하고 있습니다.
• Appraisal Fee 지원
• Credit Report Fee 지원
해당 비용은 클로징 시 Lender Credit으로 제공됩니다. 구체적인 적용 조건과 가능 여부는 개별 융자 프로그램 및 심사 조건에 따라 확인하는 것이 필요합니다.
집을 지금 사야 할지, 조금 더 기다려야 할지 고민하고 있다면 무조건 “사세요” 또는 “기다리세요”라고 말씀드리고 싶지는 않습니다.
대신 자신의 소득, 자산, 크레딧, 보유 현금과 앞으로의 계획을 먼저 놓고 숫자를 계산해 보시기 바랍니다.
그 숫자를 정확히 알고 나면 매일 바뀌는 금리와 주택시장 뉴스에 흔들리기보다 ‘지금 내가 준비되어 있는가’를 기준으로 판단할 수 있습니다.
저는 Giving Tree Lending의 Mortgage Loan Officer 줄리 최 입니다.
복잡한 융자를 어렵게 설명하기보다는 고객의 상황에서 실제로 활용할 수 있는 방법을 찾아 이해하기 쉽게 설명해 드리는 것이 제 역할이라고 생각합니다.
은행에서 융자가 어렵다는 이야기를 들으신 분, 자영업자로 소득 증명이 고민인 분, 투자용 부동산을 준비하는 분, 또는 어디서부터 시작해야 할지 막막한 분이라면 자신의 상황에 맞는 융자 방법부터 차근차근 확인해 보시기 바랍니다.
Julie Choi
Mortgage Loan Officer | Giving Tree Lending
Non-QM · Bank Statement · DSCR · HELOC/HELOAN · 2nd Mortgage
상담문의: 404-200-4594
이메일: julie@givingtreelending.com
본 칼럼은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 대출 가능 여부와 조건은 신청자의 재정 상황 및 해당 융자 프로그램의 심사 기준에 따라 달라질 수 있습니다.
