높은 모기지 금리가 이어지고 있지만 주택시장에는 매물이 늘면서 바이어들의 선택지가 넓어지고 있다. 이런 시장에서는 단순히 “지금 사야 할까, 기다려야 할까”보다 어떤 조건으로 사고, 그 숫자가 실제로 맞는지를 따져보는 것이 중요하다.
특히 내 집 마련뿐 아니라 현재 렌트 생활을 유지하면서 임대수입을 얻을 수 있는 투자용 주택을 먼저 구입하는 방법도 관심을 받고 있다. 투자용 부동산에 활용되는 DSCR 대출부터 셀러 크레딧, 수리비 협상까지 지금 시장에서 바이어가 알아둘 내용을 살펴본다.
매물 늘어난 시장, 협상 여지도 커졌다
전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 8월 기존 주택 재고는 약 162만 채, 4.9개월분으로 늘어났다. 주택이 시장에 머무는 기간도 통상 31일 수준으로 길어졌다.
반면 모기지 금리는 여전히 높은 수준이다. 프레디맥 조사에서 9월 24일 기준 30년 고정 모기지 평균 금리는 7.03%로, 1년 전 6.30%보다 높았다.
금리는 부담이지만 매물이 늘어나는 것은 바이어에게 또 다른 기회가 될 수 있다. NAR 수석 이코노미스트 로렌스 윤도 매물이 충분해지면서 구매자들에게 협상의 여지가 커지고 있다는 점을 강조했다.
가격만 보지 말고 ‘조건’을 협상하자
매물이 많은 시장에서는 오랫동안 팔리지 않은 주택을 눈여겨볼 필요가 있다. 시장에 오래 머문 주택일수록 셀러가 가격이나 계약 조건을 조정할 가능성이 있기 때문이다.
가격 인하만이 협상의 전부는 아니다. 셀러에게 클로징 비용 일부를 부담하는 ‘셀러 크레딧’을 요청하거나, 인스펙션 이후 필요한 수리 또는 수리비를 협상하는 방법도 있다. 다만 셀러 크레딧 허용 범위는 대출 프로그램에 따라 달라질 수 있어 사전에 확인해야 한다.
무엇보다 중요한 것은 오퍼를 넣기 전에 숫자를 계산하는 것이다. 특히 투자용 주택이라면 예상 임대료가 모기지 원리금과 재산세, 보험료 등 월 주택비용을 어느 정도 감당할 수 있는지 확인해야 한다.
내 집 대신 ‘첫 투자 부동산’도 선택지
금리가 높은 시기에는 반드시 본인이 거주할 집부터 구입해야 하는 것은 아니다. 현재 거주 형태를 유지하면서 임대수입을 기대할 수 있는 투자용 부동산을 먼저 검토하는 방법도 있다.
이때 활용되는 대출 가운데 하나가 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 대출이다.
DSCR 대출은 일반적인 주택담보대출처럼 신청자의 급여만을 중심으로 보는 것이 아니라, 해당 투자 부동산에서 발생하는 임대수입과 주택 관련 비용의 관계를 중요하게 평가한다.
쉽게 말하면 “내 월급이 얼마인가”보다 “이 집이 임대수입으로 비용을 얼마나 감당할 수 있는가”를 보는 대출 방식이다. 프로그램에 따라 첫 투자자도 신청할 수 있다.
다만 DSCR 대출은 기본적으로 투자용 부동산을 위한 상품으로 본인이 거주할 주택에는 사용할 수 없다. 또한 일반적인 거주용 모기지보다 더 많은 다운페이먼트가 요구되거나 금리와 비용 조건이 다를 수 있다.
투자 부동산에는 대출만 있는 것도 아니다. 공실 가능성, 주택 수리와 유지비, 보험료, 재산세, 세입자 관리 등 실제 집주인이 부담해야 할 비용과 책임까지 함께 계산해야 한다.
세금 및 투자 부동산의 세무 문제는 CPA 등 세무 전문가와 상담하는 것이 좋다.
결국 답은 ‘숫자’에 있다
내 집 마련과 투자 부동산 가운데 어느 것이 더 적합한지는 사람마다 다르다. 중요한 것은 시장 분위기만 보고 결정하지 않는 것이다.
이번 주에는 관심 있는 동네를 정한 뒤 비슷한 주택 세 곳의 월 임대료부터 찾아보자. 예상 임대료와 월 주택비용을 비교하면 해당 부동산이 투자 대상으로 적합한지 판단하는 첫 번째 기준을 세울 수 있다.
높은 금리가 반드시 아무것도 하지 말아야 한다는 의미는 아니다. 반대로 매물이 늘었다고 서둘러야 한다는 뜻도 아니다.
지금 시장에서는 ‘언제 사느냐’만큼 ‘어떤 조건과 숫자로 사느냐’가 중요하다.
내 집 마련과 투자 부동산 사이에서 고민하고 있다면 먼저 자신의 자금 상황과 목표를 점검하고, 대출 전문가와 구체적인 숫자를 비교해 보는 것이 바람직하다.
15분 무료 상담 예약은 제공된 상담 예약 페이지를 통해 신청할 수 있다.
Julie Choi | 줄리 최
Mortgage Loan Officer
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