가격보다 먼저 살펴야 할 금리와 월 상환액, 그리고 내 숫자
요즘 집값이 내려가고 있다는 소식이 들립니다. 집을 살 계획이 있는 분이라면 “이제 기회가 오는 걸까?” 하는 생각이 드실 겁니다.
Redfin 자료에 따르면 11월 1일까지 4주간 미국 주택의 중간 거래가격은 38만8,604달러로, 지난해 같은 기간보다 0.4% 낮아졌습니다. 전년 대비 하락세가 3주 연속 이어졌습니다.
다른 지표에서도 시장의 변화가 보입니다. 가격을 내린 매물 비율은 21.2%로 지난해보다 높아졌고, 매매계약 체결 후 거래 완료를 기다리는 ‘펜딩(pending)’ 건수는 Redfin이 해당 집계를 시작한 2021년 이후 가장 낮은 수준을 기록했습니다. 애틀랜타의 펜딩 건수도 지난해보다 26.3% 줄었습니다.
사는 사람이 줄고, 파는 사람은 가격을 조정하고 있습니다. 바이어 입장에서는 가격과 거래 조건을 협상할 여지가 생긴 셈입니다.
그렇다면 지금이 집을 사기 좋은 때일까요? 답을 내리기 전에 함께 살펴봐야 할 숫자가 있습니다. 바로 금리입니다.
집값이 내려도 월 부담은 늘 수 있습니다
Freddie Mac에 따르면 11월 5일 기준 30년 고정 모기지 평균 금리는 7.18%입니다. 1년 전 6.22%보다 0.96%포인트 높습니다.
숫자로 비교해 보겠습니다. 40만 달러짜리 집을 구입하면서 20%를 다운페이하고, 나머지 32만 달러를 30년 고정금리로 빌린다고 가정해 보겠습니다.
| 구분 | 금리 | 융자금액 | 월 원금·이자 |
|---|---|---|---|
| 1년 전 금리 적용 | 6.22% | $320,000 | 약 $1,964 |
| 현재 금리 적용 | 7.18% | $320,000 | 약 $2,168 |
| 집값 0.4% 하락·현재 금리 적용 | 7.18% | $318,720 | 약 $2,159 |
다운페이 비율은 모두 20%로 가정했으며, 재산세·보험료·HOA 비용은 제외했습니다.
집값이 0.4% 내려 줄어드는 월 원금과 이자는 약 9달러입니다. 반면 금리 상승으로 늘어나는 부담은 한 달에 약 200달러입니다. 집값이 조금 내려갔다고 해서 매달 내는 돈까지 줄어드는 것은 아닙니다.
중간 거래가격을 해석할 때도 주의가 필요합니다. 상대적으로 저렴한 집이 많이 팔리면 전체 중간가격이 내려갈 수 있습니다. 실제로 같은 주택의 반복 거래를 바탕으로 가격 변화를 살펴보는 Redfin의 주택가격지수는 9월에 전년 대비 3.8% 상승했습니다.
전국 중간가격이 내려갔다는 소식만으로 내 동네, 내가 사고 싶은 집의 가치까지 똑같이 떨어졌다고 보기는 어렵습니다.
“지금이 좋은 때인가”보다 “내가 감당할 수 있는가”
솔직히 말씀드리면, 시장의 바닥을 정확히 맞추기는 어렵습니다. 저도 마찬가지입니다.
다만 지금 시장에서 바이어가 살펴볼 만한 기회는 있습니다. 지역과 매물에 따라 경쟁이 줄어 가격 협상을 시도하거나, 셀러에게 클로징 비용 지원을 요청할 수 있습니다. 인스펙션 결과를 바탕으로 수리나 비용 조정을 논의할 여지도 있습니다.
반면 높은 금리는 매달 가계에 부담을 줍니다. “나중에 금리가 내려가면 리파이낸스하면 되겠지”라는 생각만으로 구매를 결정하는 것은 조심해야 합니다. 금리가 언제, 얼마나 내려갈지는 알 수 없고, 리파이낸스 시점에도 심사와 비용을 고려해야 하기 때문입니다.
그래서 저는 집을 살 시기를 고민하는 분들께 먼저 이렇게 말씀드립니다.
“지금 금리로도 매달 편안하게 감당할 수 있는지부터 계산해 보세요.”
그때 확인할 숫자 중 하나가 부채상환비율, DTI입니다.
DTI, 내 소득에서 빚을 갚는 데 쓰는 비율
DTI는 ‘Debt-to-Income Ratio’의 약자로, 세전 월소득 가운데 매달 부채 상환에 들어가는 금액의 비율을 뜻합니다.
DTI = 월 부채 상환액 ÷ 세전 월소득 × 100
여기에는 새로 구입할 집의 원금과 이자, 재산세, 주택보험료, 해당되는 모기지보험료와 HOA 비용 등이 반영됩니다. 자동차 할부나 리스료, 학자금 융자, 신용카드 최소 결제액, 기타 개인 융자의 월 상환액도 포함될 수 있습니다.
반면 식비나 휴대폰 요금 같은 일반 생활비는 통상 DTI 계산에 직접 포함되지 않습니다. 그렇다고 실제 가계 예산에서 빼도 된다는 뜻은 아닙니다.
예를 들어 세전 월소득이 8,000달러이고, 새 집의 월 주거비가 2,500달러, 자동차 할부가 500달러, 신용카드 최소 결제액이 150달러라면 월 부채 상환액은 총 3,150달러입니다.
3,150달러를 8,000달러로 나누면 DTI는 약 39.4%입니다.
융자 심사에서 허용하는 DTI는 프로그램과 심사 방식, 신용점수, 다운페이, 보유 자금 등에 따라 달라집니다. 따라서 이 숫자 하나만으로 승인 여부나 적정 구매금액을 판단할 수는 없습니다.
DTI를 낮추려면 매달 나가는 부채 상환액을 살펴보는 것이 좋습니다. 카드나 할부를 상환해 월 결제액을 줄일 수 있는지, 배우자의 소득을 함께 인정받을 수 있는지 등을 확인해 볼 수 있습니다. 다만 부채를 갚느라 다운페이나 비상자금이 부족해지지 않도록 전체 자금 계획을 함께 봐야 합니다.
집을 사기 직전에 새 자동차 할부나 리스를 시작하는 것도 신중해야 합니다. 새로 생긴 월 납부액이 융자 가능 금액에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
무엇보다 기억하셨으면 합니다. 은행이 승인하는 금액과 내가 편안하게 감당할 수 있는 금액은 다릅니다. 승인 기준을 통과하더라도 생활비와 저축, 예상치 못한 지출까지 고려하면 매달 빠듯할 수 있습니다.
렌트용 주택을 생각한다면 DSCR도 확인하세요
투자용 주택을 구입하려는 분들, 특히 개인 소득을 서류로 입증하는 데 어려움이 있는 자영업자라면 DSCR 융자를 살펴볼 수 있습니다.
DSCR은 ‘Debt Service Coverage Ratio’의 약자입니다. 주거용 투자부동산 DSCR 융자는 일반적으로 개인의 근로소득보다 해당 부동산의 임대수입과 주택 관련 상환 비용을 중심으로 심사합니다.
DSCR = 심사에서 인정하는 월 임대수입 ÷ 월 주택 관련 상환 비용
예를 들어 인정되는 월 임대수입이 2,800달러이고, 원금과 이자·세금·보험·HOA 등을 합한 월 비용이 2,500달러라면 DSCR은 1.12입니다.
임대수입이 해당 상환 비용의 1.12배라는 의미입니다. 다만 이것이 곧 순이익을 뜻하지는 않습니다. 공실이나 수리, 관리 비용 등 실제 투자에 드는 지출도 별도로 계산해야 합니다.
DSCR 융자는 세금보고서나 W-2, 급여명세서를 통한 개인 소득 확인을 요구하지 않는 상품이 많습니다. 하지만 소득서류가 간소하다고 해서 다른 심사가 없는 것은 아닙니다. 신용과 자산, 다운페이, 보유 자금, 부동산의 가치와 임대수입 등을 확인하며, 조건은 금융기관과 상품에 따라 달라집니다.
일반적으로 투자용 부동산을 대상으로 하고, 직접 거주할 집에는 사용할 수 없습니다. 다운페이는 흔히 20~25% 수준에서 검토되지만 조건에 따라 달라질 수 있으며, 금리도 일반 주택융자보다 높은 편입니다. LLC 명의로 진행할 수 있는 상품도 있습니다.
DSCR이 1.0 미만인 경우를 취급하는 상품도 있지만, 추가 다운페이나 다른 조건이 요구될 수 있습니다. 사업은 잘되지만 세금보고상 소득 때문에 융자에 어려움을 겪었다면, 자신의 투자 계획에 맞는 선택지인지 상담해 볼 만합니다.
좋은 구매의 기준은 내 숫자입니다
집값이 내려갔다는 뉴스는 시장을 이해하는 출발점입니다. 구매 결정은 거기서 한 걸음 더 들어가야 합니다.
현재 금리를 적용했을 때 월 상환액이 얼마인지, 세금과 보험까지 더하면 실제 주거비는 얼마나 되는지, 그 돈을 내고도 생활과 저축을 이어갈 수 있는지 확인해 보세요. 투자용이라면 예상 렌트뿐 아니라 공실과 유지·보수 비용까지 함께 계산해야 합니다.
집을 사기 좋은 때는 사람마다 다릅니다. 뉴스 속 가격보다 중요한 것은 내 소득과 지출, 그리고 앞으로의 계획에 맞는 구매인지입니다.
내 DTI나 DSCR이 궁금하시면 편하게 연락 주세요. 숫자부터 함께 살펴보겠습니다.
Julie Choi | Mortgage Loan Officer
Giving Tree Lending
NMLS #2233110 | Company NMLS #2341373
전화: 404-200-4594
이메일: julie@givingtreelending.com
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